Los contratos fast-track y sus claroscuros

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Los contratos fast-track (FT) no son para cualquier proyecto de construcción, ni para cualquier mandante. Si bien es relevante lograr plazos menores de ejecución de los proyectos, los riesgos son altos y habitualmente mal asignados.

¿Qué son los contratos fast-track?

Los denominados contratos fast-track (FT) corresponden a una forma de contratación usada, en ocasiones, en proyectos de inversión, mediante la cual se pretende acortar el plazo de materialización del proyecto, de manera que su puesta en marcha sea lo más temprano posible.

Ello se consigue desarrollando de manera simultánea actividades que normalmente son secuenciales, o bien, traslapándolas.

Así, en estos contratos, es usual iniciar las faenas de construcción sin haber concluido las ingenierías de diseño.

Proyectos fast-track: menor plazo y más riesgos

En teoría, los beneficios de acortar los plazos son relevantes. Sin embargo, en la práctica, esta estrategia de contratación impone riesgos adicionales al proyecto, aumenta las incertidumbres y definitivamente resultan con mayores costos.

¿La razón? Porque las modificaciones producto de errores u omisiones en los diseños, o bien, cambios introducidos por necesidades del proyecto, son mucho más frecuentes que en contratos estándar, y es normal tener que rehacer trabajos o ejecutar otros no previstos.

En la práctica no existen marcos contractuales específicamente formulados para contratos fast-track y, por consiguiente, los riesgos adicionales, propios de esta forma contractual, no quedan asignados de una manera correcta ni equitativa entre mandante y contratista.

Vale decir, ellos no quedan asignados a la parte que en equidad debe asumirlos, ni a aquella que mejor puede controlarlos, mitigarlos o soportarlos.

En particular, la falta de suficientes detalles y definiciones en los planos y especificaciones, con los cuales se licita la construcción de estos proyectos, debe ser considerada en los términos contractuales y el riesgo de una incorrecta estimación de costos, producto de lo anterior, debe ser asumido de manera justa por las partes. Cosa que rara vez ocurre, con la consiguiente conflictividad durante la ejecución de estos contratos FT. Los que con mucha frecuencia terminan en arbitrajes o juicios.

Algunas consideraciones sobre los contratos de construcción FT

Veamos a continuación algunas reflexiones sobre los contratos fast-track:

• Los contratos FT benefician principalmente al dueño. No hay ventajas ni recompensas especiales para los que diseñan o los que construyen.

• Por las características ya comentadas los contratos FT exigen equipos de diseño y construcción experimentados, que dispongan de una excelente organización, con altas capacidades comunicacionales y de coordinación eficaz. Lo que representa más riesgos que beneficios para diseñadores y contratistas.

• En general esta forma de contratación se presta mejor para proyectos comunes y rutinarios, tales como, proyectos inmobiliarios, proyectos de bodegas, centros comerciales y similares.

• No son apropiados para proyectos de inversión complejos o poco frecuentes. Aunque se han utilizado con cierto éxito en grandes proyectos, pero por mandantes experimentados que han asumido en gran medida los riesgos y las incertidumbres propias del tipo de contrato.

• Las formas de pago estipuladas en el contrato también juegan un rol determinante en las dificultades que experimentará la administración del contrato. Las más usuales:

  • Suma alzada
  • Precios unitarios
  • Costos reembolsables (cost plus)

Ahora bien, dadas las incertidumbres y riesgos del contrato fast-track, la forma de pago más adecuada es la de costos reembolsables, y la menos apropiada la suma alzada. Sin embargo, para los mandantes las preferencias son exactamente opuestas. Otra fuente de conflicto.

En suma, como hemos visto, los contratos fast-track no son para cualquier proyecto, ni para cualquier mandante.

 

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