Proyectos de construcción: ¿cuáles son los temas clave en la evaluación de las ofertas?

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Este 2022 es esperable que la cantidad de nuevos proyectos de construcción a licitar disminuya, presionando a las empresas a generar ofertas más atractivas, pero, a su vez, a que los mandantes dobleguen sus esfuerzos en los diseños, especificaciones y evaluación de las ofertas.

Pese al crecimiento de la industria de la construcción durante 2021, explicado en gran parte por la flexibilización de medidas y una inversión pública potenciada, para este 2022 se prevé una disminución en la inversión del sector, la que rondaría entre -1,9% y 0,1%, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (2021).

Además, los costos de construcción han tenido un aumento relevante. El Índice de Precios de Materiales e Insumos de Construcción (IPMIC) presentó un crecimiento anual de 18,4% durante 2021, mientras que el Índice de Costos de Mano de Obra (ICMO) para el rubro de la construcción registró un aumento anual de 7,6%, según datos disponibles hasta noviembre del 2021 (INE, 2022).

Asimismo, se han registrado importantes alzas en las tasas de interés, las que han alcanzado valores de 4,2% para créditos de vivienda y 6,97% para créditos comerciales en enero de este año (Banco Central, 2022).

Bajo este desafiante escenario, es esperable que la cantidad de nuevos proyectos a licitar disminuya, presionando a las empresas a generar ofertas cada vez más atractivas, pero, a su vez, a que los mandantes dobleguen sus esfuerzos en los diseños y especificaciones de los proyectos para escoger la oferta óptima; velando por métodos y sistemas que se acomoden de la mejor manera a la realidad del país y a su financiamiento.

Evaluación de ofertas en proyectos de construcción

La evaluación de las ofertas por parte del mandante se vuelve determinante para la correcta elección del contratista, pues la mejor oferta no es necesariamente la de menor precio. Para esto, el mandante debe centrar su análisis en determinar el proponente que demuestre haber estudiado a cabalidad la forma de ejecutar el proyecto, en conformidad a los requerimientos de calidad y plazos establecidos, además de que haya presentado una oferta económica razonable.

Por lo tanto, durante el proceso de evaluación es clave realizar un estudio comparativo de las ofertas considerando los siguientes aspectos:

1. En la oferta técnica en proyectos de construcción

Se deben evaluar principalmente los métodos de trabajo ofrecidos, la estimación de recursos necesarios, la conformidad de estos antecedentes con las especificaciones y bases del proyecto, la programación con las holguras contempladas para el cumplimiento de los plazos, el método constructivo, recomendaciones de alternativas, la experiencia y antecedentes de la empresa.

Además, los rendimientos y productividad previstos deben ser razonables. Y el programa debe ser compatible con la posibilidad del mandante de entregar oportunamente los planos de la obra, terrenos, etc.

2. En la oferta económica en proyectos de construcción

Se deben evaluar las cubicaciones estimadas y los precios resultantes; considerando la estimación de costos directos, gastos indirectos, gastos generales, imprevistos, utilidad esperada y el calendario de pago.

En este punto, el mandante debe considerar la correcta correspondencia entre el avance programado de la obra y la estimación de los flujos de pago. Así podrá llevar todas las ofertas a una misma base de comparación, homologando las propuestas, para poder así tomar la mejor decisión.

La figura muestra un ejemplo simplificado del proceso de evaluación de ofertas. Vemos que luego de su recepción, el mandante separa la oferta técnica de la oferta económica.

evaluación de ofertas en proyectos de construcción

Un primer paso es asignar puntajes a cada uno de los aspectos a considerar; para luego ponderarlos y obtener un puntaje final para lo técnico y otro para lo económico.

Finalmente, ambos se ponderan y aquella oferta que obtenga el mejor puntaje ponderado final puede ser la que se adjudique el proyecto. Lo importante es dar el mayor grado de objetividad posible a la medición; por ello es recomendable fijar los criterios y sus valores antes de recibir las alternativas.

Una vez realizada la comparación y decidida la oferta más conveniente se procederá a comunicar oficialmente a todos los proponentes el nombre de la empresa adjudicataria y se concederá un plazo a esta para la firma del contrato.

Uno de los aspectos que está definido en el contrato es el sistema de pago que se utilizará durante la ejecución del proyecto, el que cobra especial relevancia al momento de evaluar la oferta económica.

Modalidades o sistemas de pago

Existen diversas modalidades o sistemas de pago que el mandante puede escoger y definir en las bases de licitación y luego en el contrato.

Entre las más conocidas se encuentran: pago por adelantado, pago en períodos de tiempo iguales, pago en porcentajes iguales, pago en porcentajes variables, pago por medio de estados de pago y pago al término de la obra.

De estas, la modalidad más común es la de estados de pago. Esta consiste en un reflejo, en términos de dinero, del avance físico de la obra, considerando, entre otros, retenciones, descuentos y devoluciones.

Principales aspectos de los estados de pago

El estado de pago es realizado por el contratista y considera, entre otros detalles, los antecedentes de la obra, las partidas contempladas, las obras efectuadas a la fecha y el valor del estado de pago anterior y presente.

Este estado de pago es revisado y aprobado por la inspección técnica de obras, para que, finalmente, el monto sea cancelado por el mandante.

Los estados de pago pueden ser elaborados para diferentes períodos y ser pagados inmediatamente después de su aprobación o con algún retraso. Todas las condiciones anteriores van estipuladas en el contrato correspondiente. Por lo tanto, es relevante que los contratistas prevean estos tiempos y no se perjudique el avance de la obra.

Los estados de pago juegan un rol importante en los gastos generales indirectos de un proyecto, específicamente en el costo financiero; ya que este se calcula como la diferencia entre los gastos mensuales programados y los ingresos por estados de pago.

Por otro lado, en caso de que el proyecto estipule reajustes de precios en el contrato, estos generalmente se pagan en los estados de pago parciales o al término de la obra.

Este artículo contó con la colaboración de Natalia Nieto, ingeniera civil y magíster en Ciencias de la Ingeniería UC.

Este artículo se publicó originalmente en la página de Clase Ejecutiva UC en el diario El Mercurio de Santiago. Descarga el PDF aquí, luego de completar unos datos.

 

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